Die WNKUWG bezweifelt in einem Antrag an den Rat der Stadt die Rechtmäßigkeit des Umgangs von Bürgermeister und Verwaltung mit dem Auswahlverfahren zur Entwicklung des Loches-Platzes. Hier die Dokumente, soweit ich Ihrer an meinem gegenwärtigen Aufenthaltsort habhaft werden konnte:
Nachtrag 1. Juni: Die Stadtverwaltung hat in einer Stellungnahme die Vorwürfe der WNKUWG als „interessengeleites Polit-Theater“ zurückgewiesen, das der in einem komplexen Verfahren umsichtig handelnden Verwaltung schade. Henning Rehse solle nicht weiter das Scheitern des gesamten Verfahrens anstreben. Auf diese Stellungname der Verwaltung hat Jenning Rehse umgehend geantwortet. (Lesen Sie weiter unten):
Entwicklung des Loches-Platzes
Pressemitteilung der Stadt Wermelskirchen (25.Mai 2018)
Antrag der WNKUWG zu angeblich zu geringem Kaufpreis
In ihrem politischen Antrag vom 11.05.2018 hinterfragt die WNKUWG-Fraktion das Auswahlverfahren zur Entwicklung des Loches-Platzes. Dabei wird suggeriert, die Verwaltung hätte einen zu geringen Kaufpreis verlangt und würde damit der Stadt schaden.
Bürgermeister Rainer Bleek stellt hierzu klar: „Weder verkaufen wir den Loches-Platz unter Wert, noch verstoßen wir gegen Gesetze oder schaden der Stadt. Das Auswahlverfahren ist transparent und diskriminierungsfrei abgelaufen. Wir haben uns fortwährend juristisch beraten lassen und auch intern wurde das Verfahren vom Rechnungsprüfungsamt immer wieder begleitend geprüft. Unzulässige Vorteile für die Bewerber gibt es nicht. Die von der WNKUWG unterstellten Rechtsverstöße entbehren jeder Grundlage.“
Der geforderte Kaufpreis wurde nicht manipuliert und beruht auf einer Wertermittlung des Gutachterausschusses des Rheinisch-Bergischen Kreises. Dieser legt die üblichen und anerkannten Bewertungsmethoden zugrunde. Es besteht für die Stadt kein Anlass, daran zu zweifeln, dass dieser Preis angemessen ist.
Bei der Preisfindung kann laut europäischer Kommission selbstverständlich berücksichtigt werden, wenn die Stadt als Verkäuferin spezielle Anforderungen an den Käufer stellt. Das heißt, weil die Anforderungen, die der Stadt wichtig waren (Kirmes und Wochenmarkt sowie die übrigen Wettbewerbskriterien Architektur, Städtebau, Verkehr, Denkmalverträglichkeit, Einzelhandelsverträglichkeit etc.), den Erwerber einschränken, darf sich dies auch im Preis widerspiegeln.
Auch ist vom Europäischen Gerichtshof anerkannt, dass Wertgutachen nur theoretische Marktwerte angeben. Der Marktwert selbst ergibt sich aus den Angeboten des Marktes selbst. Die Bewerber hätten einen höheren Preis anbieten können und hätten dafür in der Bewertung mehr Punkte bekommen. Sie hätten sich also auf diesem Weg eine bessere Ausgangsposition verschaffen können, um den Wettbewerb zu gewinnen. Dies hat aber kein Bewerber getan, deshalb ist der von der Stadt geforderte Mindestpreis offensichtlich auch der objektive Marktwert.
Erste Antwort der WNKUWG (25. Mai um 12:12 Uhr versandt)
WG: Presseinformation Loches Platz mit Anhang
Sehr geehrte Damen und Herren,
erneut bleibt die Verwaltung die Beantwortung der Frage schuldig, warum im aktuellen Wertgutachten seitens des Gutachterausschusses 3.000qm werthaltige Flächen (von der Stadt dem Gutachterausschuss gemeldet) zu Grunde gelegt werden, in den Plänen (Anlage) jedoch 6.100qm dargestellt sind.
Mit freundlichen Grüßen Henning Rehse
Zweite Antwort der WNKUWG (25. Mai um 16:20 Uhr versandt)
Sehr geehrter Herr Bürgermeister, sehr geehrter Herr Leßke,
zu Ihrer Presseinformation nehme ich den gleichen Verteiler nutzend wie folgt Stellung:
- Die jüngste Entwicklung in der Sache veranlasst uns, von einem Fachanwalt intensiv prüfen zu lassen, welche juristischen Schritte zur Überprüfung der Vorgänge wir einleiten können.
- Hierzu gehört u.a die Frage, ob aufgrund der Bedingung Kirmes und Wochenmarkt überhaupt die Voraussetzungen für ein bedingungsfreies Bieterverfahren gegeben waren oder ob ausschließlich der Weg des freien Verkaufs zum Verkehrswert zulässig ist?
- Nach wie vor – und dies seit Monaten – nicht beantwortet ist die Frage, warum es gegenüber dem aus 2015 stammenden Verkehrswertgutachten für den Loches-Platz, bei dem 5.300qm werthaltige Fläche als Basis genommen wurden und das einen Verkehrswert von 380€/qm festlegt, ein weiteres Verkehrswertgutachten aus 2016, bei dem ausweislich der Pläne 6.100qm werthaltige Fläche zu Grunde gelegt werden müssten, seitens der Verwaltung aber nur 3.000qm an den Gutachterausschuss gemeldet wurden und dieser somit zu einem 25%-igen Abschlag kommt, gibt?
- Die immer wiederkehrenden Hinweise auf die Einschränkungen des Platzes durch Wochenmarkt und Kirmes gehen beim Vergleich der beiden Wertgutachten ins Leere, da sie auch bereits in das Gutachten 2015 eingepreist waren und somit gleiche Wirkung auf beide Gutachten entfalten..
- Die Meinung der von der Stadt beauftragten Rechtsanwältin stellt eine Meinung dar, von der sich zeigen wird, ob sie einer juristischen Überprüfung standhält.
- Das Rechnungsprüfungsamt hat sich bislang ausschließlich darauf beschränkt, sich unreflektiert den Aussagen der von der Stadt beauftragten Rechtsanwältin anzuschließen – von einer eigenen Prüfung oder gar Einholung einer zweiten Meinung ist nichts bekannt.
- Nach wie vor ist ein Interessent bereit, mindestens den 2015 festgestellten und nach wie vor realen und reellen Marktwert zu zahlen. Damit ist klar, dass der jetzt von der Stadt geforderte Preis nicht den objektiven Marktwert darstellt.
Mit freundlichen Grüßen Henning Rehse
Bislang letzte Antwort der WNKUWG (am 26. Mai um 11:58 Uhr versandt)
Sehr geehrter Herr Bürgermeister, lieber Rainer,
es bringt m.E. nichts, wenn wir beide uns weiter über Aspekte des Themas streiten, bei denen wir nur die Position von Juristen wiedergeben und selber als Nichtjuristen nicht wirklich Ahnung haben.
Deshalb sollen die juristischen Fragen wie die generelle Anwendbarkeit des Verfahrens auf diesen Fall und seine Diskriminierungsfreiheit hinsichtlich der von der Verwaltung geübten Praxis des Verfahrens die Gerichte prüfen.
Ich denke aber, die Wermelskirchener Öffentlichkeit hat das Recht, den nicht-juristischen Aspekt zu erfahren, warum die Stadtverwaltung dem Gutachterausschuss beim Kreis 3.000qm werthaltige Fläche gemeldet hat und diese jetzt Grundlage des Kaufpreises im Vertrag sind, obwohl der “Gewinner” 6.100qm werthaltige Fläche laut seinen Plänen erstellen will.
Betreffs des Verkaufspreises zitiere ich aus einer Vorlage der Stadt aus September 2016, lösche jedoch aus Gründen der Nichtöffentlichkeit die in diesem Falle ohnehin nicht relevanten Zahlenwerte, da es ausschließlich auf den Text ankommt: “Der im Verfahrensbrief aufgerufene Verkaufspreis von x € wurde von einigen Bewerbern als zu hoch eingeschätzt. Ein Bewerber hat dagegen mitgeteilt, dass auch dieser Preis eventuell vorstellbar ist. Der bisher festgestellte Verkehrswert hat sich an der maximalen Ausnutzbarkeit des vorhandenen Bebauungsplanes orientiert. Die maximale Ausnutzbarkeit stimmt aber nicht mit den von der Stadt als Auflage gemachten Einschränkungen (Nutzung der Platzfläche, Begrenzung Verkaufsfläche, Berücksichtigung qualitativer Aspekte etc.) überein. Daher wurde der Gutachterausschuss beauftragt, eine neue Bewertung im Lichte der tatsächlichen Entwicklungsmöglichkeiten vorzunehmen. Im Ergebnis liegt der Verkehrswert nun bei y €/m² und somit bei knapp z Mio. € für die Gesamtfläche.“
Ich habe bereits in der damaligen Sitzung deutlich gemacht – und 4 Fraktionen haben sich durch Nein-Stimmen meiner Meinung angeschlossen, dass vorgenannte Aussage in diesen Punkten falsch ist: 1. Ein Bewerber, der den Betrag des Wertgutachtens 2015 zahlen wollte, war schon in Runde 1 des Wettbewerbs, durch eine diskriminierende Behandlung und Bewertung seines Entwurfs durch die von Dr. Prusa geleitete Bewertungskommission „ausgeschieden worden“. 2. Durch die Einführung eines „Mindestpreises“ wird dieser zementiert und jeder höhere Preis ausgeschlossen; kein Bieter wird auch nur einen Euro mehr bieten. 3. Die Einschränkungen hinsichtlich der „maximalen Ausnutzbarkeit“ des Platzes und die Bedingungen waren bereits in das Wertgutachten 2015 eingepreist. 4. Es kann nicht sein, dass wir auf Zuruf der Interessenten den Kaufpreis festlegen, insbesondere nachdem der Höchstbieter durch das Handeln der Verwaltung ausgebootet wurde. 5. Eine Absenkung des Kaufpreises gegenüber dem ersten Verfahrensbrief um fast 48% habe ich bereits im September 2016 als Unding und Kniefall vor den Investoren bezeichnet.
Die Verwaltung konterkariert ihre aktuelle Aussage „deshalb ist der von der Stadt geforderte Mindestpreis offensichtlich auch der objektive Marktwert“ selber, setzt man sie mit o.a. Aussage der Verwaltung „Ein Bewerber hat dagegen mitgeteilt, dass auch dieser Preis eventuell vorstellbar ist.“ ins Verhältnis.
Es ist geradezu ein Glücksfall, dass die nach Phase 1 verbliebenen Bieter sich nicht abgesprochen und auf 1 Mio.€ akzeptablen Kaufpreis verständigt und der Stadt angetragen haben. In der panischen Suche nach einem genehmen Investor, nachdem der nicht genehme ausgebootet worden war, hätte sich die Stadt zwecks Realisierung ihres Leuchtturmprojekts auch darauf eingelassen und den „passenden“ Input in ein neues einen Preis von 1 Mio.€ begründenden Wertgutachten gegeben.
Uns ist übrigens klar, dass eine Ratsmehrheit unseren Antrag auf Prüfung am 18.06.2018 ablehnen wird. Eine Prüfung ist weder seitens der Verwaltung noch seitens der Ratsmehrheit von CSU, SPD und GRÜNEN gewollt. Das „bei Laune halten“ des Investors für das vermeintliche Leuchtturmprojekt und die Abwehr eines drohenden Gesichtsverlusts für Ratsmehrheit und Verwaltung haben eine höhere Priorität als die Abwendung von Schaden von der Stadt (zu wenig Parkplätze, zu kleiner Kirmesplatz, ein um einen siebenstelligen Betrag geringerer Verkaufspreis). Daher werden wir ALLE möglichen juristischen Schritte nunmehr unverzüglich ergreifen, um Schaden von der Stadt abzuwenden, und dabei natürlich auch das Instrument des vorläufigen Rechtsschutzes versuchen zur Anwendung zu bringen, damit keine weiteren schädlichen Fakten geschaffen werden können.
Mit freundlichen Grüßen Henning Rehse
Stellungnahme der Stadtverwaltung Wermelskirchen vom 1. Juni 2018 (verfaßt von Herrn Leßke vom Amt für Stadtentwicklung)
Entwicklung des Loches-Platzes: Diskussionen zum Kaufpreis
Zu den öffentlichen Diskussionen um den Verkauf des Loches-Platzes nimmt die Stadt Wermelskirchen Stellung, um kursierende Halbwahrheiten aufzuklären.
Bürgermeister Rainer Bleek erklärt hierzu: „Die von Herrn Rehse angezettelte Diskussion ist interessengeleitetes Polit-Theater, das der in diesem komplexen Verfahren sehr umsichtig handelnden Stadtverwaltung schadet. Die politischen Mehrheiten haben sich damals aus guten Gründen gegen die Interessen eines einzelnen Investors und für eine Besten-Auslese aus mehreren Entwürfen entschieden. Es wäre schön, wenn Herr Rehse das endlich akzeptieren könnte und nicht weiter augenscheinlich das Scheitern des Verfahrens anstrebt, denn das hieße Stillstand für den Loches-Platz für die nächsten fünf bis acht Jahre.“
In der Diskussion geht es um die Frage, ob der für den geplanten Verkauf vorgesehene Kaufpreis dem Verkehrswert des Grundstücks entspricht. Dies ist nach Überzeugung der Verwaltung der Fall.
Insoweit ist Folgendes klarzustellen: Es gab eine erste Wertermittlung im Jahre 2015. Diese stammt vom Gutachterausschuss des Rheinisch-Bergischen Kreises. Die Wertermittlung sollte bei einem Direktverkauf als Kaufpreisbasis dienen. Zu diesem Zeitpunkt war nämlich offen, ob das Grundstück an einen Investor direkt veräußert wird, und zwar ohne Wettbewerb um den Kaufpreis und die beste Planungsalternative, oder ob der Verkauf im Rahmen eines Wettbewerbs mit mehreren Interessenten erfolgen soll. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr hat sich für den Wettbewerb entschieden, um eine Besten-Auslese zu ermöglichen.
In dem eingeleiteten Wettbewerbs-Verfahren hat die Verwaltung zunächst einen deutlich über der Wertermittlung aus 2015 gelegenen Kaufpreis zugrunde gelegt. Ziel war, neben den gestalterischen und funktionalen Anforderungen an die Entwürfe auch einen größtmöglichen finanziellen Ertrag zu generieren. Alle Teilnehmer des Wettbewerbs haben sodann ihre Kaufpreisvorstellungen offengelegt und zu den Kaufpreisvorstellungen der Stadt mitgeteilt, diese seien überhöht und sie würden zu diesen Bedingungen aus dem Wettbewerbsverfahren ausscheiden.
Da unverändert ein Interesse an einer Fortentwicklung des Loches-Platzes bestand, hat die Verwaltung den Gutachterausschuss des Rheinisch-Bergischen Kreises gebeten, unter Berücksichtigung der weiteren Entwicklung eine neue Wertermittlung zu erstellen. Diese Wertermittlung orientiert sich an den in dem Wettbewerbsverfahren bestehenden Möglichkeiten und Einschränkungen. Diese bestanden insbesondere aus den Vorgaben des Bebauungsplanes, der Nutzung von Teilen des Grundstücks für die Kirmes und den Wochenmarkt sowie den für den Einzelhandel auf dem Grundstück vorgesehenen Flächen.
Die nunmehr erstellte Wertermittlung kam zu einem geringeren Verkehrswert. In dem Wettbewerbsverfahren wurde dieser Wert nur als Mindestkaufpreis festgelegt. Die Bewerber hatten die Möglichkeiten, einen höheren Kaufpreis anzubieten, was bei der Wertung der Angebote berücksichtigt wurde. Das Auswahlverfahren hat gezeigt, dass kein Bewerber bereit war, einen höheren Preis anzubieten. Somit ist auch über den Wettbewerb nachgewiesen, dass es sich um den Verkehrswert handeln.
Die Verwaltung wird nunmehr alles Erforderliche veranlassen, um den Kaufvertrag zeitnah abzuschließen und das Projekt Loches-Platz umzusetzen.
Heutige Antwort von Henning Rehse:
Sehr geehrter Herr Leßke,
es würde die Glaubwürdigkeit der Aussagen der Stadtverwaltung deutlich stärken, wenn Sie beide Wertgutachten der Öffentlichkeit zur Verfügung stellen würden.
Dann könnte jeder nachlesen, ob die Einschränkungen betreffs Kirmes, Wochenmarkt u.ä. in beiden Gutachten übereinstimmend angegeben wurden oder nicht und welche werthaltigen Flächen für die Gutachten zugrunde gelegt wurden und ob sie mit den Investorenplänen übereinstimmen.
Die geneigte Öffentlichkeit wird sicher in der Lage sein zweimal fünf Seiten in den Kernpunkten zu vergleichen und sich selbst ein Bild zu machen auf wessen Zuruf und auf welche Weise das zweite Gutachten gefaked wurde 🙂
Mit freundlichen Grüßen Henning Rehse
Um 17:21 Uhr versandte Henning Rehse heute die nachfolgende Mitteilung an die lokale Presse:
Sehr geehrte Damen und Herren
urlaubsbedingt kann ich Ihnen die umfänglichere Stellungnahme zu den Ausführungen der Verwaltung erst jetzt übersenden:
Henning Rehse
Heute, am 2. Juni, um 8:48 Uhr antwortete der Fraktionsvorsitzende der WNKUWG, Henning Rehse, abermals auf das Schreiben der Stadtverwaltung:
Sehr geehrter Herr Bürgermeister, lieber Rainer,
nach Recherche einiger Punkte, die in Anbetracht meiner Abwesenheit von Wermelskirchen etwas gedauert haben, möchte ich noch einige Sätze nachtragen:
Deine Reaktion ist für mich nachvollziehbar, setzt Du halt den Mehrheitsbeschluss des Rates um, dessen Grundfehler vor Deiner Amtszeit gelegt wurde und musst Du Dich auf externen Input von jemand verlassen, der seine juristische Reputation nicht beschädigt sehen möchte.
Insofern weisen Deine Ausführungen jedoch eklatante Fehler auf: 1. Eine Wertermittlung beschreibt den Wert eines Grundstücks in Abhängigkeit davon, was auf diesem Grundstück realisiert werden kann. 2. Der festgestellt Wert des Grundstücks ist nicht davon abhängig, ob das Grundstück direkt oder mittels eines Wettbewerbs vermarktet wird. 3. Der heimische Interessent hatte ein weit über dem Wert des Grundstücks liegendes Angebot abgegeben. Nicht aus guten sondern niederen Gründen hat sich eine Ratsmehrheit aus CDU, SPD und Grünen dagegen entschieden, dieses Angebot anzunehmen. 4. Die Aussage „Alle Teilnehmer des Wettbewerbs hätten ihre Kaufpreisvorstellungen offengelegt und zu den Kaufpreisvorstellungen der Stadt mitgeteilt, diese seien überhöht.“ ist falsch, schreibt die Verwaltung in der Vorlage zur Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr am 12.09.2016 selber wie folgt: „Der im Verfahrensbrief aufgerufene Verkaufspreis von …€ wurde von einigen Bewerbern als zu hoch eingeschätzt. Ein Bewerber hat dagegen mitgeteilt, dass auch dieser Preis eventuell vorstellbar ist.“ 5. Nunmehr zeigt sich, dass die durch die Verwaltung aus der Not geborene Einführung des „Mindestpreises“ völlig abstrus und schädlich war, wie mehrere Fraktionen schon damals betont hatten und deshalb diesem Vorgehen nicht zugestimmt haben.
Mit freundlichen Grüßen Henning Rehse
Von meinem iPad gesendet
Unabhängig von dem verwaltungsrechtlichen Procedere möchte ich darauf aufmerksam machen, was das Scheitern des aktuellen Projekts für Wermelskirchen bedeuten würde.
Sollte sich der Investor zurückziehen und auch der Investor des zweitplatzierten Entwurfs wäre nicht mehr bereit einzusteigen, müßte aus rechtlicher Sicht eigentlich der gesamte Prozess neu aufgerollt werden. Also eine neue Ausschreibung, ein neuer Wettbewerb, eine neue Diskussion….! Der Zeithorizont würde sich ca. 4-5 Jahre nach hinten verzögern. Die Konsequenz: Eine zentrale Fläche in der Innenstadt würde für Jahre weiterhin als unattraktive Brachfläche vorliegen. Die Innenstadt wäre weiterhin ohne eine zentrale Lebensmittelversorgung. Ein Anziehungspunkt und Frequenzbringer für den bestehenden Einzelhandel und die Belebung der Innenstadt würde erst Jahre später realisiert. Ein durch die Politik im Nachhinein zu Fall gebrachtes Projekt, sendet auch noch lange nach dessen scheitern ein Signal an zukünftige potentielle Investoren. Das Signal bedeutet: NICHT VERTRAUENSWÜRDIG!
Wenn man mit Bürgern in Wermelskirchen spricht, gibt es mindestens 10 Themen, die eine höhere Priorität genießen als der Loches-Platz.
Der NORMA-Markt stellt derzeit eine Einkaufsmöglichkeit dar, die angenommen wird, verhungernde Bewohner der Innenstadt sind mir aktuell nicht bekannt, aber nichtsdestotrotz wäre es schön einen Lebensmittelvollsortimenter in der Innenstadt zu haben – aber nicht für jeden Preis und nicht in ungesunder Hast oder in Blindheit für die Fakten.
Abgesehen von den merkwürdigen Aktionen der nicht mehr im Amt befindlichen ehemaligen Bürgermeister und Baudezernenten Anfang 2015, die uns unter Zuhilfenahme mittlerweile fragwürdigen juristischen Beistands das „bedingungsfreie Bieterverfahren“ beschert haben, können wir heute mit Fakten belegt festhalten:
– Der Siegerentwurf enthielt 59 von 96 Punkten, das sind 61% und in Schulnoten gesprochen ein “ausreichend”.
– Die Punkte fehlten bei den Parkplätzen und beim Kirmesplatz.
– Das für die Kirmes zuständige Ordnungsamt schrieb dem Entwurf eine die Kirmes gefährdende Wertung ins Stammbuch.
– Selbst bei großzügiger Wertung werden 70 bis 80 Parkplätze fehlen.
– CDU, SPD und Grüne sind dennoch bereit für „ihren Leuchtturm Loches-Platz“ ALLES zu tun: so werden alle Bedenken der derzeit noch bei diesem Thema politischen Minderheit wie auch aus der Bürgerschaft ignoriert, negiert und tot geschwiegen. Dass der Investor über 1 Mio.€ weniger für den Loches-Platz bezahlen will, wird einfach abgenickt.
Die WNK UWG – und sie weiß sich in guter Gesellschaft mit den Kollegen von FDP und BüFo – wird diesen Wahnsinn mit ALLEN Mitteln stoppen.
Seit gestern ist der Auftrag der rechtlichen Vertretung unter Anwendung aller Optionen an eine Münsteraner Anwaltskanzlei erteilt.
Bürgermeister, Landrat und Kommunalaufsicht werden in den nächsten Tagen Post bekommen.
Abschließend sei noch mit der Legende des „ewigen Loches-Platz-Projektes“ aufgeräumt:
Wäre der Platz 2015 wie damals schon von WNK UWG und FDP gewünscht deutlich über dem realen Verkehrswert an einen heimischen Investor frei verkauft worden, hätten wir schon längst die Einweihung des Platzes feiern können.
Wenn das Projekt des Loches-Platzes in seiner jetzigen Form scheitert, wird dieser Tag als Glückstag in die Geschichte der Stadt Wermelskirchen eingehen.
Schon am nächsten Tag werden ganze Fraktionen und Ratsmitglieder anderer Fraktionen den 2015 abgerissenen Faden wieder aufnehmen und den Loches-Platz im Sinne des hervorragenden Entwurfs aus März 2015 mit dem heimischen Investor zum realen Marktpreis realisieren, ohne dabei ein gefaketes Wertgutachten zum Einsatz bringen zu müssen oder einen nur ausreichenden Entwurf umzusetzen…